農地買賣注意事項
買農地，先把「買來做什麼」想清楚。能辦過戶、能蓋農舍、能申請稅務優惠，各有不同條件，不能只聽一句「這塊地沒問題」。
618學長｜土地・廠房買賣系列 03
用途、通路與農用條件，買前先查
買農地，先把「買來做什麼」想清楚。能辦過戶、能蓋農舍、能申請稅務優惠，各有不同條件，不能只聽一句「這塊地沒問題」。
① 先查用途與承買資格 核對使用分區、用地編定及允許用途。「農業用地」與「耕地」範圍不同；一般本國自然人購買普通農地，不必先具農民身分，但私法人承受耕地原則受限制，法定例外須先取得許可。
② 想蓋農舍，另外查資格 購地不等於能蓋農舍。農民資格、土地取得時間、戶籍、面積、是否已有農舍，以及農用現況與套繪管制，都須依個案核對，不能只看坪數就下判斷。
③ 現場要看通路與排水 確認界址、對外通路及其使用依據，並查看灌溉、排水、填土、地上設施與占用。農用認定也看現況與合法性，不是地上有種作物就一定合格。
④ 農用證明與稅務分開核對 農用證明有效期為6個月。農業用地依法作農用、移轉給自然人並符合規定，可申請土地增值稅不課徵；申報時應提出，未註明者須在繳納期限屆滿前補申請。這不是永久免稅；持有期間遭查獲未依限恢復農用，或恢復後再違規，再移轉須課稅。
618學長提醒：把預計用途、農用證明申請與未符合條件時的處理方式寫進契約。買前問清楚，才不會買下土地，卻做不了原本想做的事。
實際案例｜有種作物，也不一定取得農用證明
雲林一名地主申請農用證明，主張土地持續種植火龍果。但現場填土影響排灌水，且未依通知改善或補正，縣府於2026年1月27日駁回訴願，維持不予核發。提醒：買前要看土地現況與排水，不能只確認有沒有作物。
案例階段｜行政訴願決定
已核實2026年1月27日行政訴願決定；截至2026年10月8日，後續行政訴訟或其他救濟狀態尚未核實。此為訴願決定，不是法院判決；個案填土高度不是全國通用法定門檻。
資料來源與查證日期｜2026-10-08
農業發展條例第3、18、33、34、37條；查證2026-10-08
農業用地作農業使用認定及核發證明辦法第4–6、10、14條；查證2026-10-08
農業用地興建農舍辦法第2、3-1、12條；查證2026-10-08
臺南區農業改良場：農業政策Q&A，購買農地身分限制；查證2026-10-08