房產知識2026/10/02

房地合一稅怎麼算？稅率、自住優惠與申報期限一次看懂

賣房前，先確認適用稅制、持有期間與自住資格，才能估算真正能留下多少錢。房地合一稅以交易所得計算，並非售價直接乘上稅率。這篇以境內居住個人的一般買賣為主，陪你把重點看清楚。

作者：618學長｜資料查核：2026/10/03

先確認：你的房子適用嗎？

一般買賣中，2016年1月1日起取得、2021年7月1日起出售的房地，適用房地合一稅2.0；更早取得的房地，通常依舊制判斷。繼承等特殊取得方式另有規定。預售屋、地上權房屋使用權及符合條件的股權交易，也可能納入新制。[1][2]

「未逾」包含剛好屆滿：滿5年仍為35%，滿10年仍為20%。非境內居住者及特殊優惠案件另有規定。[3]

課稅所得＝成交價額－取得成本－可認列費用－依法得減除的土地漲價總數額

應納稅額＝課稅所得 × 適用稅率

以上為未計入其他損失扣抵、自住優惠的一般買賣簡化公式。「土地漲價總數額」不是「已繳土地增值稅」。仲介、代書及符合規定的裝修支出，應保留憑證，不能把所有花費直接扣除。[2][6]

符合後，課稅所得400萬元以內免稅，超過部分按10%課稅。[4]

例如：已扣除可扣成本、費用與土地漲價總數額後，課稅所得為500萬元；符合自住優惠且不涉及其他扣抵，稅額就是（500萬－400萬）×10%＝10萬元。[2][4]

一般適用新制的售屋案件，從所有權移轉登記次日起算30日內申報、繳稅；即使虧損或符合自住免稅，仍須申報。預售屋則從交易日次日起算。[5][6]

學長提醒：出售前先整理取得日期、設籍與居住紀錄、契約及費用憑證，優惠才不會漏掉，申報也更從容。

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