土地買賣流程
看上一塊地，談好價錢只是開始。買到的權利、土地能做什麼、最後如何交付，都要在付款前弄清楚。把交易分成五步，就比較不會漏掉重要環節。
618學長｜土地・廠房買賣系列 01
從簽約、完稅到過戶點交
看上一塊地，談好價錢只是開始。買到的權利、土地能做什麼、最後如何交付，都要在付款前弄清楚。把交易分成五步，就比較不會漏掉重要環節。
第一步，查產權也看現場。調閱最新謄本及地籍圖，核對所有權人、持分、抵押與限制登記，再查使用分區、編定及使用限制。現場確認界址、通路、出租與占用情形；界址不清，先安排鑑界。
第二步，把條件寫進契約。載明地號、面積、價金、付款節點、稅費分擔與交地條件。需要貸款，先確認可貸金額，並約定貸款不足如何處理；有原抵押權，也要寫清清償、塗銷與款項安排，可評估使用價金履約保證。
第三步，備妥文件並辦理稅務。一般土地買賣，應於訂約日起30日內申報土地移轉現值；土地增值稅則於收到繳納通知書後30日內繳納。兩個期限的起算點不同，免稅或不課徵案件也須辦妥相應程序。
第四步，申請過戶。取得完稅、免稅或不課徵證明後，備齊文件申請所有權移轉登記，並併同申報實價登錄。
第五步，依約結清款項與點交，再查謄本確認產權及原抵押權處理情形，核對現場範圍、占用處理及費用，留下紀錄。
618學長提醒：付款、清償抵押、過戶與交地要彼此配合。疑問先寫清楚，別等付完錢才補談條件。
實際案例｜錢進履保，仍要處理貸款不足
買方購買農地，將367.5萬元首付款存入履保專戶，後主張貸款不足而未付尾款。賣方催告後解除契約，依約將已付款充作違約罰；雲林地院駁回買方依回復原狀請求退款的訴訟。提醒：簽約前應寫清楚資金缺口及違約處理，履保不會代替買方履行付款義務。
案例階段｜一審判決
截至2026年10月8日，已核對2026年6月2日一審判決；後續上訴及判決是否確定尚未核實。本文說明該一審階段。貸款政策影響為買方主張；本案不代表所有貸款不足均可沒收全部款項，也不表示違約金一律不得酌減。
資料來源與查證日期｜2026-10-08