房產知識2026/10/02

不動產買賣有哪些稅費與開銷？簽約前先把預算準備好

買房時，準備好頭期款，還不代表預算已經足夠；賣房時，談妥成交價，也不代表那筆錢能全部放進口袋。真正該在簽約前算清楚的，是稅金、交易費用，以及交屋前後的現金需求。

買房時，準備好頭期款，還不代表預算已經足夠；賣房時，談妥成交價，也不代表那筆錢能全部放進口袋。真正該在簽約前算清楚的，是稅金、交易費用，以及交屋前後的現金需求。

這篇以台灣一般個人買賣成屋住宅為主，陪你把買方與賣方需要準備的支出分開整理。預售屋、公司交易、繼承或贈與取得等特殊案件，須另按個案確認。

買方要準備的錢，不只頭期款

自備價款＝成交總價－實際核貸金額。簽約款、備證款、完稅款與交屋款，是房價分階段支付，已付定金若抵入價款，就不要重複加算。銀行口頭估算的貸款成數，也不能直接當成確定能拿到的金額。

例如成交價1,500萬元，原先預計貸款1,200萬元，最後只核准1,000萬元，自備價款就由300萬元增加到500萬元。這200萬元的缺口，還沒有算進稅費與裝潢。簽約前，務必把核貸不足時的補款期限及處理方式談清楚。[10]

買方稅費	怎麼估算	容易漏看的細節
契稅	建物核定契價 × 6%	不是成交總價乘6%。一般依房屋評定標準價格核定。[1]
公契印花稅	公契所載金額 × 0.1%	公契是辦理移轉登記使用的契據；與記載實際成交價的私契要分清楚。[2][3]
所有權移轉登記費	土地：移轉部分申報地價總額 × 0.1% 建物：核定繳／免契稅價值 × 0.1%	土地「申報地價」不是「公告土地現值」；建物也不是拿已繳契稅額來算。[4]
抵押權設定登記費	抵押權設定金額 × 0.1%	貸款購屋者另列。設定金額不一定等於貸款本金。[4]
書狀費	實際核發張數 × 80元	依土地、建物權狀及他項權利證明書的實際張數計算。[4]

舉例來說，若建物核定契價為100萬元，契稅就是6萬元。若貸款800萬元，且銀行約定抵押權設定金額為960萬元，設定登記費就是9,600元；「設定為貸款的1.2倍」只是這個例子的假設，並非所有銀行與案件的統一規定。

賣方先算稅，再看真正能留下多少

土地增值稅

一般買賣由賣方負擔。它是依規定計算的土地漲價總數額課稅，通常採20%、30%、40%累進稅率，並有累進差額及符合條件的長期持有減徵；不是拿整間房子的成交價或實際買賣價差直接乘稅率。[5]

符合「一生一次」或「一生一屋」自用住宅用地條件，可能適用10%優惠稅率。兩者的設籍、使用情形、面積與持有等條件不同，也與房地合一稅的自住優惠分開判斷。簽約前先請地政士試算、確認申請資格。[6]

所得稅先分新制與舊制

新制：房地合一稅；舊制：房屋交易所得併入綜合所得稅。兩者都是所得稅制度，依房地的取得日期、取得方式等條件判斷適用，不是同一筆交易兩項都扣，也不能自行任選。土地增值稅則另外計算。[15][16]

一般在2016年1月1日以後取得、現在出售的房地，適用房地合一新制。對稅法認定的台灣居住個人，一般稅率依持有期間分為：2年以內45%；超過2年、未超過5年35%；超過5年、未超過10年20%；超過10年15%。特殊取得方式、非居住者與優惠案件須另行判斷。[7]

房地合一稅是對課稅所得課稅。需先確認取得成本、可認列費用，以及依法得減除的土地漲價總數額等項目。已繳土地增值稅，不能直接當成同額扣除項目全數再減一次。[8]

符合自住優惠時，課稅所得400萬元內免稅，超過部分按10%計算。前提包括：本人或配偶、未成年子女設籍，持有並實際居住連續滿6年；交易前6年無出租、營業或執行業務使用；本人、配偶及未成年子女前6年未用過該優惠。[9]

若一般房地在2015年12月31日以前取得，現在出售通常依舊制處理：土地另計土地增值稅，房屋財產交易所得併入出售年度的綜合所得，於次年5月申報。不是「老房子就不用繳所得稅」。[7]

這些不是稅，卻一樣會用到現金

仲介服務費

委託仲介時，買賣雙方支付的服務報酬合計不得超過實際成交價金6%。這是上限，實際比例應個別議定；並沒有法律規定每一件都必須「買方2%、賣方4%」。簽約前確認金額、服務內容與支付時間。[11]

地政士與履約保證費

先索取明細，分清楚簽約、移轉登記、抵押權設定或塗銷的代辦費，以及代收的政府稅規費，避免重複計算。實價登錄申報的代辦是否已包含、若另計要收多少，也應列入明細確認。履約保證或價金信託費用，則依選用方案、服務內容與契約確認；誰負擔、如何分攤、何時付款，都應寫清楚。

銀行費用與保險

購屋貸款可能有開辦、徵信、鑑價或其他手續費，實際依銀行方案，不是每家每項都收。房貸契約常會要求住宅火災及地震基本保險，通常還要每年續保，應連同未來保費一起編入預算。[12][13]

房貸壽險不是核准房貸的必要條件，銀行不得強制搭售。是否投保，應依家庭保障與負擔能力自行評估。[14]

交屋結算、搬家與入住

房屋稅、地價稅、水電、瓦斯、管理費等，要依契約約定的分攤基準與期間結算；另查清有沒有欠費、公共基金或社區已決議的修繕分攤。買賣雙方的分攤約定，與稅捐機關向誰開單，是兩件事。[10]

買方別漏掉驗屋、換鎖、清潔、搬家、必要修繕、裝潢及家具家電；賣方也可能需要清運、搬遷、約定修繕或短期租屋費。如果先買後賣，還要把兩邊房貸或房貸加房租重疊的期間算進去。

賣方的原房貸清償

請銀行提供預定清償日的試算：未償本金、利息、可能的提前清償違約金，以及相關手續費。是否收違約金、按什麼金額計算，都看原貸款契約。還本金會減少到手現金，但不是交易稅費，也不能直接當成售屋所得的可扣費用。[12]

現金支出，不代表都能在報稅時扣除。申報房地合一稅時，購屋、出售的價款及必要費用，應留存契約、憑證與付款證明。增置、改良或修繕費用，須符合能增加房屋價值或效能、且非2年內所能耗竭等規定，並非所有裝修都可扣除。持有使用期間的房屋稅、地價稅、管理費及一般房貸利息，不能一概列為可扣費用。[8]

買方與賣方，分開試算自己的資金

看懂費用後，下一步就是把自己的金額填進去。這次提供兩張可操作的試算卡，所有金額以萬元輸入；沒有的支出填0，尚未確認的稅費先取得試算或報價，再填入。

04 買方資金試算

自備款＝成交價－銀行貸款。例如成交1,500萬元、銀行貸款1,000萬元，自己需要準備的價款差額是500萬元；試算卡的「自備款」就填500萬元，不是填銀行貸款1,000萬元。不貸款時，則填全部成交價。

在自備款之外，再逐項加上稅費、服務費及交屋後需要的支出。交屋後的支出，可分成清潔打掃與裝修設計，再把搬家與交屋雜支另外列清楚。

預算分類	項目	填寫內容
清潔打掃	清潔費	交屋清潔、裝潢後細清。
裝修設計	設計費	丈量、設計、監工等依合約列計。
裝修設計	硬裝工程	水電、油漆、地板、門窗、固定櫃體等固定施作工程。
裝修設計	軟裝配置	家具、窗簾、燈飾及可移動家電等配置。
其他準備	搬家與交屋雜支	代書費、履保費、貸款手續費、首期住宅火災及地震基本保險費、搬運、驗屋、換鎖，以及水電或管理費等交屋分攤。

仲介服務費只列依約支付的仲介費。其他費用依上表分類與實際報價填寫，沒有的支出填0。購屋如需投保，首期住宅火災及地震基本保險費填入「搬家與交屋雜支」；後續年度續保另列持有預算。若工程報價已包含設計、清潔或清運，不要在另一欄重複加上。

例如自備款500萬元，另假設稅金規費10萬元、仲介服務費35萬元、清潔2萬元、設計5萬元、硬裝30萬元、軟裝20萬元、搬家與交屋雜支3萬元、預備金30萬元，需備現金合計635萬元。各項費用均為示意假設，並非固定費率。

正在載入試算卡…

05 賣方實拿試算

先依房地適用稅制選擇新制或舊制，再填入出售成交價、房貸清償總額、土地增值稅、對應所得稅額、仲介服務費與交屋搬遷支出，就能估算稅費結清後可留用的現金。如果支出高於售價，會直接顯示尚需補足的金額。

例如售價1,500萬元，假設房貸清償合計700萬元、土地增值稅30萬元、適用新制的房地合一稅70萬元、仲介服務費60萬元、交屋搬遷10萬元，可留用現金為630萬元。這是整筆交易的資金結算，不是投資獲利，也不是當下帳戶餘額。

正在載入試算卡…

試算結果僅供參考

提前準備，也要排好付款時間

時間	先確認的重點
出價與簽約前	買方核貸預估與資金缺口；賣方稅額及房貸清償試算；仲介、地政士與履保報價。
簽約至過戶	依約準備各期價款；配合申報繳稅、登記與貸款對保，確認每筆款項到期日。
交屋時	核對尾款、房貸代償、稅費與水電管理費結算，確認搬遷、修繕及憑證。
過戶後	新制賣方記住30日申報期限；買方把房貸、管理費、房屋稅、地價稅、保險及維修列入持有預算。