不動產買賣流程：從看屋到交屋，8個步驟一次看懂
從看屋、出價到簽約、貸款、過戶與交屋，整理台灣中古屋買賣的8個步驟，以及買賣雙方每個階段要確認的重點。
作者：618學長｜資料查核：2026/10/02
中古屋買賣，談好價格只是起點。每個階段都要知道：現在確認什麼、錢付到哪裡、下一步誰負責。這篇以台灣一般中古屋買賣為例，整理仲介與地政士協助交易時的八個步驟。貸款、備證與報稅常需同步安排，並非每一步都要等前一步完全結束。
01｜先算預算，也先問貸款
買方先盤點自備款、每月可負擔的房貸，再把稅費、仲介費、地政士費、履保費，以及裝修搬家預算分開估算。賣方則先估算舊貸餘額、土地增值稅、適用的交易所得稅及仲介費等支出，算出最後可拿回的金額。
出價前可先請銀行初評，正式額度仍以核貸結果為準，不能把仲介口頭估算當成銀行承諾。尤其要先想好：如果貸款比預期少，差額從哪裡來？[1]
02｜看屋，也查屋況與產權
看採光、動線之外，還要看漏水痕跡、設備、增建及車位實際位置。向仲介索取不動產說明書，請地政士核對近期土地、建物謄本，確認所有權人、持分、抵押權及有無限制登記，並核實代理人的授權。[1][2]
「現場看得到」不一定代表「買得到所有權」。頂樓加蓋、約定使用的空間、車位權利，都要問明白；出租、占用、漏水及其他重要屋況，應落在書面。現行建物現況確認書已有2026年4月1日生效版本，請使用新版逐項確認。[2]
03｜要約或斡旋，出價前先讀條件
買方可以選擇不先交付金錢的要約書，或交付斡旋金委託仲介協商；仲介收斡旋金前，應書面說明兩者的差別與可替代關係。[3]
金額之外，還要看有效期限、付款方式、貸款條件、撤回及退還約定。要約書不是沒有責任的試價單；斡旋金何時轉為定金、契約是否已成立，要依約定與雙方意思表示判斷。不要以為「還沒簽正式買賣契約，就一定能無條件反悔」。[4]
04｜充分審閱，再把承諾寫進契約
先拿契約及附件回去看，把修繕、保留設備、搬遷日期、付款節點、交屋條件和違約處理逐項確認。適用消保法的成屋買賣定型化契約，審閱期間至少5日；一般私人間買賣則要另確認適用關係，也應事先約定充分審閱時間。[2][5]
付款常分為簽約款、備證款、完稅款與交屋款；每期金額、比例、日期與付款條件，都應由雙方在契約中明訂。口頭答應的事情，請一起寫進契約或附件。[2]
05｜辦貸款、備文件，確認價金怎麼保管
簽約後，買方備妥銀行需要的財力資料，辦理審核、開戶及對保；雙方依地政士通知備齊移轉文件，賣方並確認權狀、身分及印鑑等資料。貸款不足時如何補款、能否解約及期限，應在簽約時先約定。[1][2]
採用履約保證時，確認承作機構、專戶戶名、帳號與保障範圍，再依約匯款並保留單據。履保主要保障交易價金，提前動支、代繳稅費與撥款條件仍須看約定；不能把「有履保」當成屋況沒有問題的保證。[6]
06｜申報稅費，再依稅單期限繳清
一般買賣由買方申報繳納契稅，土地增值稅原則上由賣方負擔，可委託地政士辦理。其他規費、代辦費及仲介費，也要確認金額和負擔方式。[1][2]
這裡的30日是申報期限，繳款期限另看稅單，不要和後面的房地合一稅混在一起。稅費繳清、查欠完成，才依程序辦理過戶。[1]
07｜過戶、實價登錄與貸款撥付
地政士依案件安排申請所有權移轉登記，買方有貸款時，配合辦理抵押權設定。現行成屋買賣實價登錄，由買賣雙方於申請移轉登記時一併申報，並非過戶後再等30日。[9]
若賣方仍有房貸，須依契約安排清償、代償及原抵押權塗銷，確認完成情形。銀行撥款、履保專戶結算和交屋如何銜接，依個案約定，不要自行套用固定順序或天數。[1][6]
個人賣方另要記住：適用房地合一新制的一般售屋案件，須於完成所有權移轉登記日的次日起算30日內申報，有應納稅額也要繳納；申報期限不會隨交屋日延後，也不能等到隔年5月才處理。[10]
08｜現場驗屋點交，把最後一哩路走完
過戶是所有權登記移轉；交屋是依約交付房屋。兩件事不能畫上等號。[1][2]
賣方應依約完成搬遷、戶籍及營業等登記遷出，備妥交付文件。點交當天，雙方對照契約及現況確認書，核對房屋、設備與修繕成果，點收鑰匙、門禁卡、遙控器及社區文件，記錄水電瓦斯讀數，確認管理費與相關稅費如何分算。[1][2]
發現未完成事項，拍照並寫明處理方式、負責人、期限及複驗安排；如需調整付款或保留款，應經雙方書面約定。確認帳務與文件後，再按契約、銀行及履保約定完成款項結算，保留契約、憑證和點交紀錄。
學長提醒：每次付款或簽名前，都先確認已完成的事項，以及下一步由誰負責。條件說清楚、文件留完整，交屋才更安心。
資訊來源／參考網站類型：官方法規、行政院、財政部及地方地政機關
[2] 行政院／內政部｜成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（2026年4月1日生效版）
[4] 臺北市政府地政局｜何謂「定金」？何謂「要約書」？何謂「斡旋金」？
[5] 臺北市政府地政局｜何謂「契約審閱權」？不動產相關契約審閱期間有多久？
[6] 臺北市政府地政局｜何謂「預售屋履約擔保」？何謂「成屋履約保證」？